作为美国注册会计师(CPA)和美国国税局指定代理人(IRS Enrolled Agent),
我的一些客户是已经在美国购买房产的成功人士,他们有的有美国身份,有的并没有美国身份。不过,无论是有没有美国身份的客户,我都和他们进行了关于在美国进行房产投资方面进行了比较深入的交流和沟通。我的从业经验和同客户交流中获得的一些美国房产投资方面的经验,我相信对很多希望到美国进行房产投资的中国籍人士来说,是一个比较好的参考。我以前曾经写过一篇关于美国税和美国房产投资的博文,本次我希望再通过本篇博文谈谈这方面的问题。
对于中国投资者来说,我认为他们对于美国房产投资认识比较少的方面是美国相关的税务问题。例如,前段时间沸沸扬扬的底特律买房新闻,使很多中国投资者非常心动,一个房子,才几百几千美元,似乎是好买卖。但是他们没有理解到美国房产投资的各种税务问题,其中一个就是房产税。虽然房价可能仅有几百美元,但是每年的地产税可能就会有几千美元。那么买这样一个房子,如果持有几年,不论房子好坏,还是出租,那么地产税产生的持有成本就上万或者好几万美元。这是否物有所值?中国的投资者一定要切实考虑这个问题。
在美国房产投资过程中,投资者接触的税是比较多的,从买卖双方交易的土地转让税,到持有环节的地产税,再到出售房子后所产生的资本利得税,都是投资者需要考虑的问题。由于在中国进行投资的时候,交易环节的税费有买家承担,持有环节没有税费。这种思维定式很容易让中国投资者对美国的房产投资也形成中国式的思维。有的投资者和我交流说,自己买的房产的回报率未来会很高,大约能到100%。但是作为CPA和EA,我和他一起重新进行了房产回报率的估算,包括了需要承担的美国税之后,他房产的回报就达不到这样高的一个比例了。这充分说明,考虑不考虑美国税,对于房产投资回报率的影响是非常大的。美国是一个商业环境成熟的国家,政府在各个环节上考虑的都是很细的,特别是从税收这个角度,使得投机行为出现的概率小很多。当然,美国房产现在处于较低的位置,通过资本利得,虽然会交税,还是可能会有丰厚的回报。
美国房产投资,应当说是一个比较专业的领域。所谓专业,不是说在建筑上面我们应当了解多少科技知识,而是应当在熟悉美国的房产投资相关的财务和税务政策的角度上进行专业的财务和税务分析之后,再做出投资的决定,这是非常重要的。每个人所能承担的风险不同,而对回报高低理解不同。故此,应当在进行一个比较全面系统地,考虑到美国税主要税种之后再做出投资的决定。在我帮助客户进行房产投资分析的时候,有的客户认为回报率50%也并不合适(应为在中国投资房地产获益比这更高),而有的客户认为16-18%已经是很好的回报了,因为这种投资要比投资商业稳定一些。然而,不管数字是多少,都要建立在考虑到美国税的基础上进行,否则得到的数字就比较不符合事实的情况。
去美国购买房产,总体来说是一件好事,但是并不是拍脑门一下子就决定的事情。对于网上有的人晒出美国的房产一个房子多么好,价格多么便宜,很多网友也表示同意。做为注册会计师和对数字相对比较敏感的人,我认为这些信息是有一定的片面性的,也仅能作为中国投资者的参考。只有经过计算,并且考虑到美国税的各个内容,能够得出的回报分析才能说是比较客观,值得投资者参考和评估的。 |