作为美国注册会计师（CPA），我最近协助了帮助中国投资者到美国购买商业地产的机构对于投资者希望购买的美国商业地产进行了财务分析和税务分析。由于美国商业地产的价格现在比较低，而且很多商业地产都有长年的租约，总体来说，回报是比较稳定的，故此引起了很多中国投资者的青睐。不过，商业地产每年产生的收入，会不可避免地产生税务问题，这使得中国投资者都希望在事前了解美国商业地产的美国税问题，这样能够更为清晰地预测美国商业地产每年带来的净收益。

首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式持有并不是非常了解。在上一篇美国税博文中，我也简单地介绍了美国房地产以公司持有的方式比较少的原因。公司（C-Corp）是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用LLC (Limited Liability Company)的方式持有。LLC本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体（Flow Through Entity），最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC是比较流行的美国地产持有方式，因为它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。

其次，在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。当然，无理由的抵扣是绝对不允许的，一方面它不符合美国国税局关于美国税的政策和法案，另一方面也很容易招致美国国税局的审计。故此，在商业地产持有阶段，投资者一般来说，都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System)。这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。 投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。不过，为了更大程度地进行折旧，投资者可以采取区分折旧方式（Segregated Depreciation）， 也就是一个地产项目，不用按照整体折旧，而是将其的组成分开。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路，停车位，篱笆等等。这些内容的折旧年限是比较短的。故此，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，故此在当年的折旧数额提高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。这种方式美国国税局是允许的，也是一个很好的降低税款的美国税税务筹划和实际操作方式。