最近去美国购买房产的人非常多,不仅是在美国有永久居民身份,还是纯中国公民的投资者,都对美国房产超跌和抄底非常感兴趣。他们不仅希望购买一个美国房产,甚至希望购买几个甚至十几个美国房产,有的有实力的投资者对于美国的商业地产也非常感兴趣,并且有想法大手笔出手来购买美国的商业地产。在这样的情况下,很多希望在美国进行美国房产投资的投资者都问我,是否可以在美国注册有限公司,把美国房产放在公司的名下,这样是不是会比以个人名义持有美国房产更好一些。
作为美国注册会计师(CPA)和美国国税局的指定代理人(或者称为注册税务师,Enrolled Agent),
这样的问题已经不是一个两个美国房产投资者在问,实际上是很多美国房产投资者都发现和注意的一个问题。他们到美国考察时候发现,美国房产,大多数都注册在个人名下,而不是公司持有。是不是美国不允许公司持有美国房产呢?答案是:美国允许公司持有房地产。而且如果大家再仔细看一下,会发现,美国大的银行,保险公司持有商业地产的情况非常普遍。那美国房产投资者会问,那以公司持有美国房产,有利多多,为什么美国很多公司或者有心计的个人不以公司的形式持有房产呢?
其实,我们的美国房产投资者希望以公司形式持有美国房产,最重要的目的就是避税。由于美国房产投资者均为比较富裕的人士,他们希望持有的美国房产的租金能够和公司的开销相抵,这样借助公司税率比较低的优势能够避免被征收税率较高的美国个人税。这个出发点本身是没错的。不过,抛开美国税法的角度不谈,美国人很关系美国房产的产权问题,如果注册在公司名下,那么该美国房产本身的产权归属是公司,而并不是个人。如果公司出现财政问题或者被人诉讼,那么该房产是和该公司绑定在一起的。这对于很多美国本土投资者来说,是不接受的。故此在美国房产注册在个人名下,很多美国投资者认为更安全。
从美国税角度来说,美国国税局其实早就注意到了这个情况,认为有富有的个人投资者希望以公司作为壳,来持有美国房产或美国知识产权等,并且主营收入就是租金,特许费等被动收入,故此美国国税局提出了个人控股公司的概念(Personal
Holding Company),目的是在税务的角度避免这种避税行为的出现。如果一个有限公司的上述被动收入达到当年毛收入的60%,
而且股东人数小于五个,那么就会被认定为个人控股公司,需要交额外的税,这样使得控股公司的税率变得很高,对于个人投资者来说,希望通过以公司形式来避税的方式来持有美国地产,往往就不是那么值得了。而美国个人控股公司的要求,不适用于银行和保险公司。所以大家就会看到,美国的银行和保险公司持有美国地产的情况很普遍,但是其他类型的公司持有美国地产的情况比较少,而居住用房方面,以公司方式持有,公司收入纯是租金,以公司形式进行经营的情况就更少了。
当然,公司持有房产,并不是不可以,而且在有些时候,公司持有房产也是很好的方式和做法,而且除了公司和个人名义持有以外,通过其他方式持有也是非常可行的,但是这需要具体情况具体分析,在充分考虑到资产安全和投资者的投资需求和目的的情况下,重点在税务角度方面做出最符合投资者利益的美国房产持有方式,才是最正确的。 |